LEGAL OPINION


EDI PRANOTO, SH.M.Hum
Jalan Talangsari Raya No. 23  23 Bendanduwur Semarang-50 236
Telp. Tel. 024-8502339 / 08156502034 / 081902866034
Blog  http//:edipranoto.blogspot.com 

LEGAL OPINION
Legal Opinion Perjanjian Sewa Gudang /
Legal Opinion Warehouse Lease Agreement

  1. PERMASALAHAN  / ISSUES
Setelah membaca dan menelaah naskah draf perjanjian sewa menyewa gudang yang dikirim lewat email tanggal 15 Juli 2010, maka permasalahan hukum yang harus diperhatikan dalam melakukan perjanjian sewa menyewa khususnya bagi penyewa adalah : ( After reading and reviewing a draft manuscript repository into a lease agreement to be sent by email dated July 15, 2010, the legal issues that must be considered in conducting lease agreements, particularly for a tenant is: )
a.       Kedudukan Para Pihak  ( Position of the Parties )
b.      Batas waktu berlaku perjanjian ( The time limit applicable agreements )  
c.       Hak dan Kewajiban Para Pihak (  Rights and Obligations of Parties )
d.      Apabila terjadi sengketa ( In the event of disputes )  

  1. LANDASAN HUKUM  ( LEGAL BASIS )
1.      Pengertian Perjanjian (  Understanding Agreement )
Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan engan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih ( Pasal 1313 BW ), pengertian perjanjian ini mengandung unsur : ( An agreement is an act which the ith one or more persons bind themselves to one or more persons (Article 1313 Civil Code), contain elements of understanding of this agreement ) :
    1. Perbuatan (  Act )
Penggunaan kata “ perbuatan “ pada perumusan tentang perjanjian ini lebih tepat jika diganti dengan kata perbuatan hkum atau tindakan hukum , karena perbuatan tersebut membawa akibat hukum bagi para pihak yang memperjanjikan ; ( Use of the word "acts" in the formulation of these agreements are more accurately be replaced by words or deeds hkum legal action, because these actions carry legal consequences for parties who foretell ) ;  
    1. Satu orang atau lebih terhadap satu orang lain atau lebih ( One or more persons against one or more other people )  
Untuk adanya suatu perjanjian, paling sedikit harus ada dua pihak yang saling berhadap- hadapan dan saling memberikan pernyataan yang cocok satu sama lain. ( For the existence of a treaty, at least there should be two parties confront each other and give each other notice of the right for each other. Pihak tersebut adalah orang atau badan hukum ; Such party is a person or entity ) ;
    1. Mengikatkan dirinya (  Itself bound )
Didalam perjanjian terdapat unsur janji yang diberikan oleh pihak yang satu kepada pihak yang lain. ( There is an element within the covenant promise given by one party to another party ) . Dalam perjanjian ini orang terikat kepada akibat hukum yang muncul karena kehendaknya sendiri. ( Under this agreement is subject to the legal consequences that arise because of his own ) .
2.      Syarat sahnya Perjanjian ( Legal conditions of the Agreement )
Agar suatu perjanjian dapat menjadi sah dan mengikat para pihak, perjanjian harus memenuhi syarat – syarat yang ditetapkan dalam Pasal 1320 BW yaitu : ( In order that an agreement can be a legitimate and binding on the parties, the agreement must meet the requirements - the requirements set forth in Article 1320 Civil Code, namely ) :
a.       Sepakat mereka yang mengikatkan diri ( They agreed to bind themselves )
Kata “ sepakat “ tidak boleh disebabkan adanya kekhilafan mengenai hakekat barang yang menjadi pokok persetujuan atau kekhilafan mengenai diri pihak lawannya dalam persetujuan yang dibuat terutama mengingat dirinya orang tersebut, adanya paksaan dimana seseorang melakukan perbuatan karena takut ancaman ( Pasal 1324 BW ); adanya penipun yang tidak hanya mengenai kebohongan tetapi juga adanya tipu muslihat ( Pasal 1328 BW ), terhadap perjanjian yang dibuat atas dasar “ sepakat “ berdasarkan alasan – alasan tersebut dapat diajukan pembatalan. ( The word "agreed" should not be caused by an oversight on the essence of the goods the subject of self-approval or oversight on his opponent's party in the agreement that was made especially considering his person, the existence of coercion in which a person acts for fear of threats (Article 1324 Civil Code); there are penipun not only about the lies but also the existence of a ruse (Article 1328 Civil Code), against the agreement made on the basis of "agreed" on the basis of reasons - reasons can be proposed cancellation ) .
b.      Cakap untuk membuat perikatan ( Competent to make commitments )
Pasal 1330 BW menentukan yang tidak cakap untuk membuat perikatan : ( Article 1330 Civil Code determines that is not qualified to make this commitment ) :
·         orang – orang yang belum dewasa ;(  people - people who are not adults ) ;
·         mereka yang ditaruh dibawah pengampuan ; ( they are placed under guardianship ) ;
·         orang – orang perempuan , dalam hal- hal  yang ditetapkan oleh undang- undang, dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang membuat perjanjian- perjanjian tertentu. ( people - women, in cases specified by law, and in general all the people to whom the law has banned the making of certain covenants ) . Namun berdasarkan fatwa Mahkamah Agung melalui Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 3/1963 tanggal 5 September 1963, orang- orang perempuan tidak lagi digolongkan sebagai yang tidak cakap. ( However, based on Supreme Court ruling by Supreme Court Circular No. 3 / 1963 dated September 5, 1963, those women are no longer classified as incompetent) . Mereka berwenang melakukan perbuatan hukum tanpa bantuan atau ijin suaminya. ( They are authorized to perform legal acts without her husband's help or permission) .
Akibat dari Perjanjian yang dibuat oleh pihak yang tidak cakap adalah batal demi hukum ( Pasal 1446 BW ) ( As a result of agreements made by parties who are not proficient is null and void (Article 1446 Civil Code) )
c.  Suatu hal Tertentu (  One thing Specific )
perjanjian harus menentukan jenis obyek yang diperjanjian, jika tidak, maka perjanjian itu batal demi hukum. ( agreement must specify the types of objects , if not, then the agreement was null and void) . Pasal 1332 BW  menentukan hanya barang- barang yang dapat diperdagangkan yang dapat menjadi obyek perjanjian, dan berdasarkan Pasal 1334 BW barang- barang yang baru akan ada dikemudian hari dapat menjadi obyek perjanjian kecuali jika dilarang oleh undang- undang secara tegas. (  Article 1332 Civil Code determines only goods that can be traded can be the object of the agreement, and pursuant to Article 1334 BW new items in the future there will be an object of the agreement unless prohibited by law strictly) .
    1. Suatu sebab atau causa yang halal ( A cause or a lawful causa )
Sahnya causa dari suatu persetujuan ditentukan pada saat perjanjian dibuat. Perjanjian tanpa causa yang halal adalah batal demi hukum, kecuali ditentukan lain oleh undang- undang . ( Causa validity of an approval is determined at the time the agreement was made. Treaty without a lawful causa is null and void, unless stipulated otherwise by law) .
3.      Akibat Perjanjian ( Due Agreement )
Pasal 1338 ayat (1) BW yang menyatakan bahwa suamu kontrak ( perjanjian ) yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya . ( Section 1338 subsection (1) Civil Code which states that suamu contract (agreement) made legally valid as the law for those who make )  
4.      Berakhirnya Perjanjian ( The termination of the Agreement )
Perjanjian berakhir karena : ( The agreement ends because ) :
    • Ditentukan oleh para pihak berlaku untuk waktu tertentu ; ( Determined by the parties apply for a specified time ) ;
    • Undang- undang menentukan batas berlakunya perjanjian ; ( The law determines the limits of the agreement ) ;
    • Para pihak atau undang- undang menentukan bahwa terjadinya peristiwa tertentu maka persetujuan akan hapus. ( The parties or the law determines that the occurrence of certain events, the approval will be removed) . ( Cacatan : peristiwa tertentu dimaksud adalah keadaan memaksa ( overmacht ) yang diatur dalam Pasal 1244 dan 1245 BW . (Records: a specific incident referred to is the state of forcing (overmacht) as stipulated in Article 1244 and BW 1245 ) .
Bahwa secara khusus untuk pembuatan perjanjian sewa menyewa telah diatur pula dalam Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik ( That is specifically for the manufacture of a lease agreement also set out in Government Regulation Number 44 Year 1994 regarding Non-Owner Occupancy Houses By )
  1. PENDAPAT HUKUM (  LEGAL OPINION )  
Berdasarkan landasan hukum tentang perjanjian dan peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang penghunian rumah oleh bukan pemilik sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 diatas, maka dapat disampaikan pendapat hukum terhadap draf naskah perjanjian yang dikirim lewat email tanggal 15 Juli 2010 adalah sebagai berikut : ( Based on the legal basis of agreements and legislation governing residential homes by not owners as stipulated in Government Regulation Number 44 Year 1994 above, it can be delivered legal opinions on draft agreement sent by e-mail dated July 15, 2010 are as follows) :
a.       Kedudukan Para Pihak (  Position of the Parties )
1.            Pihak Pertama ( First Party )
yaitu Nyonya Isnanto  atau Isnanto  binti Ayak, Dewa Marta dan Grace Inatalia utama , dapat disampaikan ( namely Mrs Isnanto or Isnanto bint Ayak, Marta  Dewa,  grace inatalia utama , can be delivered ) :
    • untuk Nyonya Isnanto  atau Isnanto  Binti Ayak dan Dewa Marta  adalah orang yang sudah cakap untuk membuat perjanjian ( karena selain sudah dewasa mereka adalah pemilik dari obyek yang diperjanjikan ) ( to Mrs Bint Isnanto or Isnanto  Ayak and Martha  Dewa is the person who has qualified to make the agreement (other than an adult because they are the owner of the object of agreement) )
-   sedangkan untuk Grace Inatalia utama, karena baru berusia 19 tahun menurut perundang-undangan di Indonesia belum cakap melakukan perbuatan hukum karena belum dewasa sebagaimana dimaksud dalam BW. – ( While for Grace inatalia utama, for 19 years under the old legislation in Indonesia is not capable of legal actions because it has not grown as referred to in BW ) .
2.      Pihak Kedua ( Second Party )
Untuk Tuan Partono  dan Tuan Paijo tomo adalah orang yang sudah cakap untuk membuat perjanjian yang mengatasnamakan “ PT. Manggara utama “ , karena mereka adalah pengurus sebagaimana yang tercantum dalam Akta Notaris Nomor 5 , tanggal 8 Nopember 2009 yang dibuat notaries Raden Roro Emiliani Sarju utomo , SH yang telah didaftarkan di Kementrian Hukum dan HAM Republik Indonesia pada tanggal 16 Desember 2009 Nomor AHU-960440.AH.01.02 ( To Partono and Mr. Paijo utomo  are people who are already qualified to make the agreement on behalf of "PT. Malnggara utama", because they are administrators, as stated in Deed No. 5 dated 8 November 2009 which made notaries Raden Roro Emiliani Sarju uttomo SH which has been registered at the Ministry of Justice and Human Rights Republic of Indonesia on December 16, 2009 Number AHU-960440.AH.01.02 )
b.            Hak dan kewajiban Para Pihak ( Rights and obligations of the Parties )
1.            Pihak Pertama ( First Party )
·         Hak Pihak Pertama ( First Party Rights )
      1. Pasal 2 disebutkan Pihak Pertama akan mendapat uang   sewa sebesar $  210.000, yang dibayar melalui 3 tahap yaitu tanggal 3 Mei 2010 ; pada saat penandatangan akta  ; 6 bulan setelah penandatangan akta. ( Article 2 referred to the First Party will have rents of $ 210,000, which is paid through the three stages, dated May 3, 2010, at the time of the signing of deed; six months after the signing of deed) .
      2. Mendapatkan denda sebesar 2 % dari keterlambatan ( Getting a penalty of 2% of the delays )
      3. Mendapatkan jaminan asuransi atas obyek yang  diperjanjikan ( Obtaining insurance coverage for the object of agreement )
      4. Mendapatkan keadaan obyek seperti kondisi semula ( Getting the state of the object as the first condition )  
·         Kewajiban Pihak Pertama ( First Party Liability )
a.  Menjamin obyek adalah miliknya ( a. Ensure the object is hers )
b. Membayar Pajak PBB atas obyek (  b. Pay Taxes on an object  )
c. tidak mengalihkan dan atau membebankan obyek sengketa  kepada pihak ketiga ( c. do not transfer and / or charged objects to a third party dispute )
2.      Pihak Kedua ( Second Party )
    • Hak Pihak Kedua ( Both parties Rights )
a.       berhak atas obyek yang diperjanjian keadaan bebas ; (entitled to object diperjanjian free state) ;
b.      Mendapatkan uang sewa kalau Pihak Pertama membatalkan  perjanjian ( Earn money if the First Party to cancel the lease agreement)  
    • Kewajiban Pihak Kedua ( Second Party Liability )
a.       Membayar uang sewa tepat waktu ;(  Paying rent on time ) ;
b.      Membayar rekening listrik, ledeng selama masa sewa (Paying electricity bills, running over the lease term )
c. Tidak menggunakan obyek untuk perbuatan hukum yang  illegal atau mengalihkan pada pihak lain selama masa sewa (c. Do not use the object to any legal act that is illegal or transferred to other parties during the lease term )
c.       Apabila terjadi sengketa (  In the event of disputes )  
Apabila terjadi sengketa mereka memilih tempat penyelesaikan di Pengadilan Negeri Semarang . ( If they choose the place of dispute settlement in the District Court of Semarang  ) .
D.     REKOMENDASI ( RECOMMENDATIONS )
Berdasarkan fakta – fakta hukum yang tertuang dalam draf akta perjanjian sewa- menyewa, maka rekomendasi yang dapat disampaikan khususnya bagi penyewa adalah : ( Based on the facts - the legal facts contained in the draft lease deed, then the recommendations that can be delivered specifically for the tenant is ) :
1.      Memastikan kembali bahwa Pihak Pertama adalah pihak yang memiliki kewenangan untuk melakukan perjanjian atas obyek ; (Ensuring again that the First Party is the party that has the authority to enter into agreements for the object ) ;
2.      Memastikan bahwa Pihak pertama secara hukum adalah pihak yang cakap untuk membuat perjanjian khususnya yang bernama GRACE Inatalia utomo karena baru berusia 19 tahun ; ( Ensuring that the first party is the party who is legally competent to make the agreement specifically named GRACE Iinatallia utomo because 19-year-old) ;
3.      Memastikan bahwa obyek tidak dalam kondisi dibebani atau dijaminkan pada pihak ketiga ; (Ensure that the object is not in a condition encumbered or pledged to third parties) ;
4.      Memastikan kembali kalau seluruh fasiltas yang ada di obyek adalah lengkap sebagaimana tersebut dalam perjanjian dan kondisi bisa dipergunakan. ( Ensure the return if all existing facilities in the object is to complete as specified in the agreement and conditions can be used ) .
Saran karena perjanjian dibuat di Indonesia maka perjanjian harus dibuat dalam naskah asli yang berbahasa Indonesia. ( Suggestions for an agreement made in Indonesia, the agreement must be made in the original manuscripts in Indonesian language.)  
Demikian legal opinion ini dibuat , untuk dipergunakan sebagaimana mestinya. ( Thus was created the legal opinion, to be used as appropriate. )
Semarang, 15 Juli 2010
Yang membuat

EDI PRANOTO,SH.M.Hum


Langganan: Postingan (Atom)